原标题：特别报导 | 疫情下“裸奔”的长租公寓
记者 | 刘娉婷 邓舒夏
修改 | 王姗姗
从2019年8月开端，孔琦将北京通州的一间50平方米的公寓保管给了蛋壳公寓。两边签定了5年的中介服务协议。按合约，她会在每个月的26日收到蛋壳公寓打来的3300元租金收益。可是本年的1月，孔琦却没有按期比及那笔钱。
总部坐落北京、建立于2015年1月的蛋壳公寓，主营“涣散式”长租公寓。这种方法，是指从涣散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装饰后一致租借办理，渠道方从中收取房租差价、办理费和增值服务费的一种租借公寓方法。这种方法一般与房东签定较长时刻的租借合同，以蛋壳公寓为例，它与房东的租约一般为4-6年。相对安稳的租期，加之寓居条件上也会比旧屋有较大晋级，让这种长租公寓遭到城市年青无房者的遍及欢迎。
就在孔琦本应该收到转账租金的10天前——1月17日，蛋壳公寓刚刚在美国纽交所完结上市，募资规划为1.49亿美元。理论上，这家公司好像不应该这么快就“没钱”了。
蛋壳公寓从上市到付不租借金，不过短短几天。
渠道方扔掉契约精力
蛋壳公寓招股书多个方面数据显现，到2019年9月30日，蛋壳公寓现已进驻13座城市，具有总计43.27万间房源。除蛋壳之外，商场上干流的“涣散式”长租公寓项目品牌还包含自若和青客。自若的渠道上，现在运营了超越100万间房源。青客则先于蛋壳于2019年11月15日在纳斯达克上市，旗下具有10万间可租房源。
而疫情迸发以来，这几家头部中介都在租金付出政策或价格问题上，遇到了租客或房东的大面积投诉。
“那是大年初二，我联络最初收房的人问询原因，对方就说让我等着。”孔琦一向比及2月初，才在搭档的提示下得知，微博上现已呈现许多和她有相同遭受的蛋壳房东，拖欠租金的负面言论正在延伸。
这些房东中，有人曾接到蛋壳的电话称，遭到疫情影响，要求房东支撑“免租金一个月”的政策。可是这种暂时政策调整，未经房东认可就单方面强行施行，蛋壳一方的做法并不占理。
为了讨要租金，孔琦也开端继续给蛋壳客服打电话。榜首通电话，花费了近2小时才打通，“对方供认想要我免租金一个月，我没赞同。”随后，她经过微博征集了一个“蛋壳业主群”。只用了一周的时刻，群里的业主数量就已到达500人上限，咱们都收到渠道方提出的“免租”要求。
《榜首财经》YiMagazine查询发现，1月20日左右，就有坐落北京朝阳区的业主收到了蛋壳打来要求免租的电话。同日，新冠疫情迸发的音讯，刚刚经由媒体向大众曝光，而这家长租公寓渠道关于疫情的反应速度之快，也的确有点惊人。
“近期突发的疫情给蛋壳和租客带来了巨大影响，在推出一系列租客补助政策的一起，恳请您能够考虑给咱们一个月租金延付或分期付出的支撑，携手共度难关。”蛋壳房东们很快都收到了这条群发告诉。
可是，孔琦2月初直接联络到她的租户后，证明对方已在大年初六回来公寓，并于1月22日准时交纳了房租，因而并不归于蛋壳所说的享用免租服务的租客。
房东团体维权后，蛋壳一度又追求房东们能赞同把“免租时刻”从一个月改为半个月。一些房东继续表明不赞同之后，收到来自蛋壳的解约告诉。
据《我国证券报》报导，2月14日深圳市住建局就深圳蛋壳公寓强行扣除房东租金一事约谈相关负责人。这场拖欠房东租金的风云，在尔后一周才逐渐停息，房东们于2月19日之后连续收到了来自蛋壳的打款。
“蛋壳的情绪反反复复的，一瞬间说免租，一瞬间要解约，后边又打款，真的太乱了，但咱们的租户没有一个遭到蛋壳免租补助政策的。”孔琦对《榜首财经》YiMagazine表明。
业主群中撒播的一段业主与蛋壳上海分公司职工交流的视频中，该职工称蛋壳正在遭受现金流危机：“咱们做了这件事被人骂，可是不做，就得死。死了的话，1万多职工要赋闲，13万业主自己上门收房去，50多万租客流落街头，这便是三月底蛋壳会面临的状况。”
青客公寓也以疫情为理由，在2月25日用短信告诉房东将无法按期付租借金。依据青客对房东的解说，自疫情迸发以来，长租公寓的线下租借事务被逼堕入中止，渠道手中积压许多空置房源，一起租客也因城市隔离政策而无法按期回来，导致渠道方无法收取足额租金，青客对房东给出的主张：要么呼应国家召唤赞同减免租金，要么两边就洽谈解约退房。
微利模型下的张狂扩张
涣散式长租公寓方法，被认为是城市寓居租借的“消费晋级”。2015年到2018年，凭仗房源数据360%的复合增加率，蛋壳先后拿到了5轮融资。可是，蛋壳招股书亦显现，2019年前三季度，蛋壳公寓完成营收50亿元人民币的一起，净亏损到达25.16亿元人民币，显现短期内公司不太可能轻松脱节在本钱操控上的压力。
“假如只要一套房子，运营2至3年左右，长租公寓的单个模型是能够跑通的，可是单个模型叠加在一起就不一定会呈现一加一等于二的成果。拿房价格过高、规划扩张过快，再加上现在的疫情，就会让运营变得很困难。”空白研究院创始人杨现领对《榜首财经》YiMagazine表明。
蛋壳在招股书中称，“咱们的快速增加将对咱们的办理、运营和财政资源发生严峻需求，跟着咱们运营的公寓数量的添加，咱们估计未来的本钱和费用将继续添加。”
“假定一间房的租金差为450元，其间要除掉每个月250元的装饰折旧费用，包含获客本钱在内的运营费用为170至180元，最终每个月剩下20至30元为长租公寓能轻松的取得的净利润。”依据创立于成都的长租公寓优客逸家CEO刘翔泄漏的状况，理论上，长租公寓是一个净利润率平均为1%至4%的薄利职业。
可是现在为止，国内商场处于头部的几家长租公寓品牌，还没有一家现已赚到这份“薄利”。他们也从未跳脱“二房东”的实质。
长租公寓，实质上仍是二房东。
依照刘翔的说法，实践影响这些长租公寓渠道每月损益报表的，在于租金差、租借率以及运营本钱这三个中心目标。“想要盈余，需求操控好这三个环节的平衡，倒推怎么让这三个目标做得更好。当商场中呈现恶性竞争时，每一项行为都会影响损益。”刘翔对《榜首财经》YiMagazine说。
2018年长租公寓商场曾一度上演过抢房大战。我爱我家上一任副总裁胡景晖揭露炮轰以自若、蛋壳为代表的长租公寓品牌，称它们“以高于商场正常价格20%至40%在争抢房源，彻底破坏了正常房子租借商场”。与此一起，为了让生意能赶快转起来，下降空置率，渠道方以献身房租价差为价值，贱价引吸租客。
一位长租公寓的业界人士对《榜首财经》YiMagazine点评指出，这样的运营战略树立的成绩增加“是毫无功率的伪增加，且不行继续”。
渠道方法的另一项重要的运营安全目标便是租借率。业界早有一致，“租借率要到达80%”——这是涣散式长租公寓的生死线，但许多组织的租借率都未到达这根生死线。蛋壳公寓的招股书显现，2018年前6个月这家公司对外张狂抢房的一起，租借率只要76.9%。2019年为全力准备IPO，该公司不再一味要求房源规划坚持高速增加，然后相对改进了租借率的数据体现。其2019年前6个月的租借率升至89%。
按早年经历，新年之前新增房源和客源都会呈现某些特定的程度的下降，但长假之后就会迎来新年榜首个租借旺季。可是本年受疫情影响，依据贝壳研究院发布的《要点城市2月租借月报》显现，全国要点城市租借商场成交量，比较1月份的数据环比下降高达78.95%。相应的，各家渠道都会因空置率上升而面临资金周转压力。
“租金贷+交租错配期”遭受空前应战
上海宝山的郑子轩2019年8月经过蛋壳公寓租到了一个单间，每月租金为1500元。
蛋壳供给四种付款方法——月付、季付、半年付和年付。其间，选用季付方法，所需付出的租金价格最高，其次为半年付，而月付和年付的方法最为廉价。和许多刚从校园里结业出来租房的年青人相同，由于手里的存款不多，郑子轩挑选月付。
他很快理解了为什么月付的租金标准能够和年付相同廉价。签合一起，蛋壳要求他先在微众银行注册网贷事务，每个月使用这种网贷方法向渠道付租借金。事实上，网贷渠道现已提早将一年的租金打给了蛋壳。招股书显现，2019年前3季度蛋壳公寓的租金贷用户占比67.9%，借款金额到达31.570亿元。
“挑选月付其实等于签了两份协议，一份是租房协议，另一份是与网贷公司签署的协议。”郑子轩说。
同蛋壳类似，自若渠道也对租客推出“自若客专项分期”。挑选年付和分期付款的租客，向渠道付出的押金和服务费最低。渠道鼓舞年付或运用借款，都希望能更多更快地回笼资金，用于运营周转。
收到一年的租金后，这笔钱被称为预付款，但渠道并不需求依照“年付”的方法，全款打给房东。房东在与渠道签定保管协议时，遍及挑选的是按月或许按季度收款。租金流入和流出的进程中，渠道方天然取得“付款错配期”，然后具有许多可支配的沉积资金。
这笔钱一般会用于新收房源的装饰。涣散型长租公寓作为微利职业，渠道只能逐渐扩展房源规划“以量制胜”，而装饰的资金需求量也会相应提高。一般，一套旧房的装饰本钱需求平摊至2到3年才干回本。而这段时刻内，渠道方面临全盘资金周转的危险，能够说一刻也不能懈怠。
曩昔两年，国内各地不断有长租公寓项目由于运营不善形成资金链断裂，继而导致租金贷爆雷。2019年年末，住建部等六部分发布《关于整理标准住宅租借商场秩序的定见》，要求中介组织紧缩租金贷份额，整体占比不得超越30%。
一面是监管政策的清晰约束，一面是疫情严峻约束了人口活动导致租借率的大幅下滑，再加上部分租客推延交纳房租或提早退租，身陷多重冲击的长租公寓，资金链正处于空前严重的局势，然后直接影响到这些渠道对房东的租金付出才能，而租金贷的安全性也会遇到应战。
“长时刻依靠大份额预收款的企业，需求靠继续扩张，不断靠租借新房来取得预收资金，以补助曩昔的窟窿，而这场疫情等于直接给企业发生一个休克动作。”前述长租公寓业界人士剖析指出。
3月5日，商场风闻称贝壳找房已于上一年11月完结了超越24亿美元的D+轮融资，其间软银经过旗下愿景基金向贝壳找房和自若别离出资10亿美元。假如音讯的确，这将是自若建立以来收成的第三轮融资。2019年6月它曾取得5亿美元的B轮融资。
一年之内累积15亿美元的融资，理应协助自若更好应对疫情这种外来突发状况。可是新年长假之后，一些租客却在交际网络上控诉自若对房租大幅提价的状况。
针对此事，自若CEO熊林在微信朋友圈、微博等渠道声明提价仅仅“单个事例”，而提价的原因“根据商场行情报价变化的既定体系价格调整”。
十分时刻，房租价格愈加成为一个敏感性论题。所以，即便自若解说是按早年的运营政策所履行的“体系性操作”，即便是个案，但由此发生的品牌的负面影响却也无可挽回。
针对疫情形成的影响，自若发布了一轮面临租客的新政，包含疫情期间短期续租的价格降至与长续持平，新签租客则革除押金。这些战略，明显都会削减渠道方的资金沉积规划。可见，长租公寓交易量缓慢复苏的进程，还会在未来数月继续检测着这些渠道的资金链健康状况。
（应受访者要求，文中孔琦、郑子轩为化名）
